Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 05/2018/KDTM-GĐT ngày 18/05/2018 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao về vụ việc thương mại “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Khái quát:

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được thành lập phù hợp với quy định pháp luật. Sau đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi và hủy bỏ do sai sót về diện tích đất và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc thu hồi và hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không ảnh hưởng tới các quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, như là quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo trong hợp đồng thế chấp.

Sự kiện pháp lý:

Năm 2004, Ông C & Bà T (“Chủ đất”) nhận chuyển nhượng diện tích đất là 3.989,7m2 từ Ông Tran Huynh L và Bà Tran Thi Ngoc H bằng hợp đồng chuyển nhượng đất theo quy định của pháp luật. Ngày 14/07/2004, Chủ đất được Ủy ban Nhân dân thị xã B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngày 22/03/2010, Ngân hàng V ký hợp đồng tín dụng với Chủ đất và cho Chủ đất vay 900 triệu đồng với lãi suất 12%/năm (lãi suất quá hạn bằng 150%) trong thời hạn 12 tháng. Để bảo đảm cho khoản vay, Chủ đất đã ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng thửa đất diện tích 3.989,7m2 với Ngân hàng V.

Ngày 18/05/2011, Ngân hàng V khởi kiện Chủ đất yêu cầu thanh toán số tiền 1.449.537.500 đồng và đòi quyền sử dụng đối với thửa đất theo hợp đồng thế chấp do Chủ đất không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với ngân hàng theo hợp đồng tín dụng.

Ngày 31/08/2011, trong quá trình giải quyết tranh chấp giữa Ngân hàng V và Chủ đất, Ủy ban Nhân dân thị xã B ban hành quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Chủ đất đối với thửa đất 3.989,7m2 do sai sót về diện tích đất và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước động thái này của Ủy ban Nhân dân thị xã B, Ngân hàng V khẳng định trước tòa rằng hợp đồng thế chấp giữa Ngân hàng V và Chủ đất vẫn còn giá trị đảm bảo cho khoản vay bởi việc chuyển nhượng thửa đất (sau khi sửa đổi, từ 3.989,7m2 thành 2.400m2) cho Chủ đất đã hoàn tất. Do đó, Ngân hàng V đề nghị Chi cục Thi hành án dân sự thị xã B phát mãi thửa đất để thanh toán cho Ngân hàng V.

Cả tòa sơ thẩm lẫn toà phúc thẩm đều không chấp nhận yêu cầu này của Ngân hàng V. Tòa án cho rằng hợp đồng thế chấp không còn giá trị bởi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Chủ đất đã bị thu hồi. Tòa án tuyên bố Ngân hàng V chỉ có thể thực thi quyền đối với Chủ đất mà không thể thực thi quyền đối với tài sản của Chủ đất.

Sau đó, Ngân hàng V có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với quyết định trên của toà án phúc thẩm.

Luật áp dụng:

– Điều 322, Điều 343 Bộ luật Dân sự 2005

– Điều 342 Bộ luật Dân sự 2005 (tương ứng với Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015)

– Điều 411 Bộ luật Dân sự 2005 (tương ứng với Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015)

– Điều 61, Điều 62 Luật Đất đai 2003

– Điều 46 Luật Đất đai 2003 (tương ứng với Điều 95 Luật Đất đai 2013)

– Điều 106 Luật Đất đai 2003 (tương ứng với Điều 167 Luật Đất đai 2013)

Lập luận của tòa và Áp dụng quy định pháp luật:

Ngân hàng V ký hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp với Chủ đất lần lượt vào ngày 22/03/2010 và ngày 18/03/2010. Ngày 19/03/2010, tài sản được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Theo Điều 343 Bộ luật Dân sự 2005, Điểm c Khoản 1 Điều 10 và Điểm a Khoản 1 Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, việc thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên là đúng với quy định pháp luật.

Ủy ban Nhân dân thị xã B thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Chủ đất do sai sót diện tích đất và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 2.400m2 (sau khi sửa đổi từ 3.989,7m2) giữa Bà Tran Thi Ngoc H & Ông Tran Huyen L với Chủ đất là đã hoàn tất, các bên không có tranh chấp gì về hợp đồng chuyển nhượng này. Do đó, quyền của Chủ đất đối với thửa đất được nhận chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mặt khác, trước khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, Chủ đất đã thế chấp quyền sử dụng đất này cho Ngân hàng V để vay tiền nhiều lần, lần gần nhất là ngày 19/03/2010. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của Chủ đất với Ngân hàng V tuân thủ đúng quy định của pháp luật nên Hợp đồng này có hiệu lực pháp luật.

Kết luận, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được thành lập đúng theo quy định pháp luật sẽ có hiệu lực pháp luật ngay cả khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó bị thu hồi.


KHUYẾN CÁO

Đây KHÔNG phải là tư vấn pháp lý, nếu muốn được tư vấn độc giả nên liên hệ những luật sư đủ khả năng hành nghề trong lĩnh vực liên quan, các luật sư của VCI Legal chắc chắn nằm trong số đó và rất hân hạnh nếu độc giả muốn chúng tôi tư vấn và đại diện pháp lý. VCI Legal không chịu trách nhiệm nếu một số độc giả sử dụng thông tin trong các BẢN TIN PHÁP LUẬT này để tự giải thích/áp dụng các quy định pháp luật