Khái quát

Ngày 28/02/2020, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư (“Nghị định 25”). Mục đích của Nghị định 25 là nhằm khắc phục những khó khăn trong việc áp dụng các quy định pháp luật đối với những dự án đầu tư có sử dụng đất, đặc biệt là giải quyết sự chồng chéo giữa Luật Đất đai và Luật Đấu thầu trong thủ tục giao đất và cho thuê đất. Nghị định 25 thay thế Nghị định 30/2015/NĐ-CP và Nghị định 25 sẽ có hiệu lực vào ngày 20/4/2020.

Những quy định mới tại Nghị định 25

Thủ tục giao đất

Mặc dù một số quy định (ví dụ như tại Luật Nhà ở, Nghị định 30/2015/NĐ-CP, v.v.) đã công nhận đấu thầu là hình thức lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án đầu tư có sử dụng đất, nhưng việc không ban hành bất kỳ hướng dẫn nào về thủ tục giao đất sau khi lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đầu thầu đã tạo ra nhiều khó khăn cho nhà đầu tư. Hậu quả là rất nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất bị đình trệ bởi sau khi lựa chọn nhà đầu tư, bởi các nhà đầu tư không có cơ sở pháp lý để xác nhận quyền sử dụng đất của mình.

Nghị định 25 được ban hành nhằm giải quyết các vấn đề này. Theo đó, thủ tục giao đất sẽ được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường và hỗ trợ tái định cư khu đất thực hiện dự án. Thủ tục chi tiết của việc giao đất được thực hiện theo Khoản 3 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định một số điều của Luật Đất đai, có thể được tóm tắt như sau:

i. Nhà đầu tư phải nộp hồ sơ yêu cầu giao đất theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền, cho Ủy ban nhân dân có thẩm quyền và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính của mình theo quy định pháp luật;

ii. Nhà đầu tư phải trả tiền sử dụng đất nếu có yêu cầu;

iii. Nhà đầu tư sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất

So với Nghị định trước, Nghị định 25 bổ sung thêm điều kiện để cơ quan có thẩm quyền xác định dự án đầu tư nào sẽ là dự án đầu tư có sử dụng đất. Các điều kiện có thể được tổng hợp như sau:

  • Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật; hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý; và
  • Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội; và
  • Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Giá sàn nộp Ngân sách Nhà nước

Giá sàn nộp Ngân sách Nhà nước là khoản tiền mà nhà đầu tư cam kết nộp vô điều kiện cho Nhà nước nếu nhà đầu tư được lựa chọn cho dự án đầu tư có sử dụng đất. Khoản tiền này độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai. Khoản tiền là căn cứ phản ánh giá trị của khu đất và tránh tổn thất cho ngân sách Nhà nước.

Theo Khoản 47 của Nghị định 25, giá sàn nộp Ngân sách Nhà nước được xác định dựa trên:

  • Diện tích phần đất có thu tiền sử dụng đất, của quỹ đất dự kiến giao đất hoặc cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án; và
  • Giá trị tăng bình quân sau trúng thầu quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích của các khu đất có cùng mục đích sử dụng đất trong phạm vi địa phương hoặc khu vực có khu đất, quỹ đất thực hiện dự án; và
  • Hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng thầu của các khu đất hoặc của quỹ đất có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất, quỹ đất thực hiện dự án và các yếu tố cần thiết khác (nếu có).

Thủ tục sơ bộ trước khi tiến hành lựa chọn nhà đầu tư

Nghị định 25 thêm một bước trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, theo đó yêu cầu nhà đầu tư phải trình hồ sơ đăng ký thực hiện dự án của họ tới Sở Kế hoạch và Đầu tư (“Sở KHĐT”) và trên Hệ thống mạng đầu thầu quốc gia. Sau đó, Sở KHĐT sẽ thực hiện đánh giá sơ bộ năng lực và kinh nghiệm của các nhà đầu tư dựa vào hồ sơ đăng ký thực hiện dự án của họ. Sau khi đánh giá, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ra quyết định theo một trong hai trường hợp sau:

  • Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu, Chủ tịch Ủy ban nhân cấp tỉnh ra quyết định áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi; or
  • Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền sẽ hướng dẫn nhà đầu tư nộp hồ sơ phù hợp trình quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật khác có liên quan.

Tạo điều kiện thuận lợi cho thủ tục đấu thầu

Nghị định 25 cũng quy định một số điều khoản nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiến hành các thủ tục đấu thầu.

Thứ nhất, Nghị định 25 đơn giản hóa các thủ tục bằng việc loại bỏ một số bước đối với việc đàm phán hợp đồng, ký kết thỏa thuận đầu tư và cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Thứ hai, Nghị định 25 cho phép cơ quan thẩm quyền chủ động quy định về thời gian đấu thầu. Theo đó, Nghị định 25 chỉ quy định thời hạn tối thiểu để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ sơ tuyển, hồ sơ dự thầu và hồ sơ đề xuất, đối với thời hạn để đánh giá và phê duyệt các hồ sơ được nêu các cơ quan có thẩm quyền được quyền tự quyết định theo Nghị định 25.

Cuối cùng, để cải thiện tính minh bạch của thông tin về đấu thầu, ngoài các yêu cầu buộc Sở KHĐT công khai toàn bộ thông tin liên quan tới hợp đồng của các dự án đầu tư công – tư và các dự án đầu tư có sử dụng đất trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia, Nghị định 25 quy định thêm yêu cầu buộc các nhà đầu tư phải nộp hồ sơ sơ tuyển và hồ sơ đăng ký thực hiện dự án đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất thông qua Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia.

Tóm lại, Nghị định 25 mới đã gỡ bỏ nhiều rào cản và tạo niềm tin đối với các nhà đầu tư tham gia các dự án đầu tư có sử dụng đất. Nếu bạn muốn biết thêm về Nghị định 25 và các quy định pháp luật trong lĩnh vực đầu tư tại Việt Nam, vui lòng liên hệ chúng tôi.


KHUYẾN CÁO

Đây KHÔNG phải là tư vấn pháp lý, nếu muốn được tư vấn độc giả nên liên hệ những luật sư đủ khả năng hành nghề trong lĩnh vực liên quan, các luật sư của VCI Legal chắc chắn nằm trong số đó và rất hân hạnh nếu độc giả muốn chúng tôi tư vấn và đại diện pháp lý. VCI Legal không chịu trách nhiệm nếu một số độc giả sử dụng thông tin trong các BẢN TIN PHÁP LUẬT này để tự giải thích/áp dụng các quy định pháp luật